Résidences EHPAD
Un investissement engagé
Résidences EHPAD
Qu'est ce que c'est ?
A ne pas confondre avec les résidences séniors. Les ehpad sont destinés majoritairement aux personnes de plus de 85 ans qui ne sont pas en situation d’autonomie. Les acteurs majeurs de ce segment sont Emeis (ex Orpea), Clariane (ex Korian), Domusvi, Domidep, LNA, etc
Le secteur a beaucoup souffert des scandales Orpea et Korian avec une désaffection des acquéreurs. De plus, le secteur s’étant financiarisé à l’extrème, les actionnaires (souvent des fonds) demandent des résultats croissants qui aboutissent à une pression à la baisse des loyers lors des renégociations de baux.
Les critères qui impactent la valeur de votre bien
La valeur de votre bien en ehpad va dépendre de :
Montant du loyer et rapport au CA
Le montant du loyer actuel doit rester dans les critères c'est-à-dire au plus 12% du chiffre d'affaires de la résidence. Dans le cas contraire une baisse lors du renouvellement du bail sera prise en compte dans l'évaluation.
Taille et ancienneté de la résidence
Une résidence de moins de 50 lots présente un risque de fermeture à terme. Les exploitants ont tendance à construire des résidences de plus de 80 lots afin d'amortir plus facilement les frais fixes.
De même une résidence de plus de 30 ans présente souvent des coûts d'exploitation élevés (chauffage par exemple) et des difficultés d'exploitation. Le risque de délocalisation étant alors élevé, la valeur de revente en sera très affectée.
Qualité et fiabilité de l'exploitant
La valeur de revente sera affectée par les pratiques de l'exploitant : est-il transparent, y a-t-il un bon service copropriétaires, quelle est la taille de son parc, quelle est son expérience. Ces éléments sont déterminants dans l'évaluation de votre bien.
Structure du bail et répartition des charges
Le bail et la répartition des charges affectent la valeur de revente : qui prend en charge l'article 606, est-ce un bail ferme, quelle est la durée restante du bail. Tous ces paramètres juridiques influencent directement l'attractivité et la valorisation de votre investissement.
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